부동산 양도세 절세 방법 과세표준과 세율

 

양도세 절세방법

 

안녕하세요. 경제적 자유를 향해 힘차게 노력하고 계신 여러분, 반갑습니다. 경제 지식 전파소입니다. 오늘은 부동산 양도세 절세 방법에 대해 알아보려고 합니다.
 
이 포스팅이 여러분의 재테크에 작게나마 도움이 되기를 바라는 마음으로 작성하였습니다.

양도세 절세 방법

주택을 취득하고 보유하며, 나중에 양도할 때까지 최소 3번의 세금을 내야 합니다.

주택 취득 후 양도까지 총 3번 세금 납부

 
먼저 주택을 취득할 때 취득세를 내고, 보유 중에는 재산세나 종합부동산세와 같은 보유세를 납부해야 합니다. 마지막으로 주택을 매각할 때 발생한 양도차익에 대해 양도세를 내야 합니다.
 
이 중에서도 가장 큰 세부담을 주는 세금이 바로 양도세입니다. 양도세는 기본적으로 주택을 팔아서 얻은 양도차익에 대해 부과되는 세금입니다.

 

만약 양도차익이 없거나 손실이 발생했다면 납부할 양도세는 없습니다. 하지만 양도세가 없더라도 비과세가 아닌 경우에는 반드시 신고를 해야 합니다. 즉, "이득 난 게 없어서 내야 할 세금이 없습니다"라고 신고하는 것입니다.
 
보유 기간 동안 주택의 가치가 상승하여 양도차익이 발생하면 이에 대해 세금을 납부해야 하는데, 만약 양도세 중과 대상에 해당하면 예상보다 많은 세금을 내야 할 수도 있습니다.
 
그러나 일시적 2 주택 비과세에 해당하는 경우에는 세금을 한 푼도 내지 않을 수도 있습니다.
 
이처럼 주택과 관련된 세금 중 가장 변동성이 큰 세금이 바로 양도세입니다.

양도세 과세표준과 세율

 
양도세 절감을 위해 반드시 알아야 할 두 가지 중요한 개념은 '과세표준'과 '세율'입니다.
 
먼저 과세표준에 대해 간단히 살펴보겠습니다. 영어로는 Tax Base로 영어 단어 뜻 그대로 세금을 부과하는 데 기준이 되는 것입니다.
 
세금 종류마다 과세 대상으로 삼는 항목이 다르고, 이를 바탕으로 과세표준이라는 값을 산출하여 세금을 부과합니다.
 
보통 과세표준은 금액이나 수량으로 표시되며, 이 과세표준에 세율을 적용하면 우리가 부담해야 할 세금이 결정됩니다. 물론, 세액감면 등의 조정이 이루어질 수 있습니다.
 
아래는 이해를 좀 더 돕기 위해 한자로 뜻풀이를 해놓은 것입니다. 참고해 주세요.

과세표준 한자로

 
따라서 양도세를 계산하려면 양도세 과세표준과 세율을 알아야 합니다.
 
양도세 과세표준은 양도가액에서 취득가액, 필요경비, 장기보유특별공제, 기본공제를 차감하여 계산합니다.
 
즉, 과세표준 = 양도가액 - (취득가액 + 필요경비 + 장기보유특별공제 + 기본공제)

양도세 과세표준 필요경비 늘리는 것이 중요

여기서 중요한 점은 필요경비를 제외한 다른 항목들은 정해져 있거나 임의로 조작할 수 없다는 점입니다.
 
양도가액과 취득가액은 실거래가액으로 신고되어야 하며, 매도자와 매수자가 서로 확인하기 때문에 임의로 조작할 수 없습니다. 이를 피하기 위해 다운 계약을 하는 경우가 있지만, 이는 불법입니다.
 
따라서 양도세 과세표준을 줄이기 위해서는 필요경비를 최대한 늘리는 것이 중요합니다. 세율은 뒤쪽에서 자세히 다루어볼게요.

양도세 필요경비

필요경비란 주택을 취득하면서 어쩔 수 없이 지출한 비용을 의미합니다. 여기서 중요한 점은 모든 지출을 필요경비로 인정받을 수 있는 것은 아니라는 것입니다.
 
오직 세법에서 인정하는 항목들만 필요경비로 처리할 수 있습니다. 세법에서 인정하는 양도세 필요경비는 크게 네 가지로 나눌 수 있습니다.
 
먼저 아래 그림으로 간략하게 살펴보고 아래 글에서 하나하나 세세하게 살펴보도록 하세요.

양도세 필요경비 항목

양도세 필요경비 항목 취득세

 취득세는 집을 살 때 내는 세금입니다. 이 세금은 집을 사는 데 들어간 총비용에 포함됩니다. 그런데 집을 살 때 내는 취득세가 얼마나 되는지에 따라 나중에 집을 팔 때 얻는 이익도 달라집니다.
 
예를 들어, 6억 원짜리 집을 산다고 가정해 봅시다. 일반적인 취득세율이 1%라면, 취득세는 600만 원이 됩니다. 그래서 집을 사는 데 총 6억 600만 원이 들게 됩니다.
 
하지만 만약 취득세 중과가 적용되어 12%의 취득세를 내야 한다면, 취득세는 7,200만 원이 됩니다. 그래서 집을 사는 데 총 6억 7,200만 원이 들게 됩니다.
 
이제, 이 두 가지 경우 모두 7억 원에 집을 판다고 가정해봅시다.
 
첫 번째 경우, 집을 6억 600만 원에 샀고, 7억 원에 팔았습니다. 이익은 9,940만 원입니다.
 
두 번째 경우, 집을 6억 7,200만 원에 샀고, 7억 원에 팔았습니다. 이익은 2,800만 원입니다.
 
두 경우의 이익 차이는 7,140만 원인데, 이는 취득세 차이(600만 원 vs. 7,200만 원)와 같습니다.
 
이제 양도세를 계산해 보겠습니다.
 
양도세율이 35%라고 가정하면:
 
첫 번째 경우, 이익 9,940만 원에 대한 양도세는 약 3,479만 원입니다.
두 번째 경우, 이익 2,800만 원에 대한 양도세는 약 980만 원입니다.
 
두 번째 경우가 첫 번째 경우에 비해 취득세를 6,600만 원 더 냈지만, 양도세를 약 2,499만 원 적게 냈습니다.
 
결국, 두 번째 경우에 추가로 낸 취득세에 비해 절세 효과가 크지 않습니다. 따라서 취득세 중과가 적용된다고 해서 항상 더 절세가 되는 것은 아니므로 주의가 필요합니다.
 
위의 설명을 표로 한번 더 정리한 것이니 참고 바랍니다.

양도세 필요경비 항목 취득세 고려

 

양도세 필요경비 항목 법무사, 세무사 비용

 주택을 사거나 팔 때, 법무사나 세무사에게 일을 맡기고 그에 따른 수수료를 지불하는 경우가 있습니다.
 
이때 현금영수증을 받으면, 나중에 양도세를 신고할 때 이를 첨부하여 필요경비로 인정받아 양도세를 줄일 수 있습니다. 특히 법무사와 세무사는 전문 자격을 가진 사람들이므로, 반드시 현금영수증을 발급받아야 합니다.
 
쉽게 말해, 집을 사고팔 때 법무사나 세무사에게 돈을 주었다면, 그 돈을 증명하는 영수증을 받아두세요. 이렇게 하면 나중에 세금을 계산할 때 그 돈을 비용으로 처리해서 세금을 덜 낼 수 있습니다.
 

양도세 필요경비 항목 중개수수료

 중개 수수료에 대해 설명드리겠습니다. 집을 살 때나 팔 때 부동산 중개인에게 주는 중개 수수료가 있습니다.
 
이 중개 수수료는 주택을 구입하거나 판매할 때만 필요경비로 인정됩니다. 전세나 월세 계약 시 발생하는 중개 수수료는 양도세 계산 시 필요경비로 인정되지 않습니다.
 
그러나 이 전세나 월세 중개 수수료는 주택 임대 소득세 신고 시 경비로 처리할 수 있습니다. 또한, 법에서 정한 중개 수수료를 초과하는 금액은 경비로 인정되지 않을 수 있습니다.
 
예를 들어, '컨설팅 비용' 명목으로 중개 수수료를 높게 책정하여 경비로 처리하려 해도, 관련 증빙 자료가 없거나 과세당국이 이를 인정하지 않는 경우 경비로 처리되지 않습니다.
 
따라서 법정수수료 범위 내에서 중개 수수료를 처리하는 것이 중요합니다. 쉽게 말해, 집을 사고 팔 때 부동산 중개인에게 준 수수료는 세금을 계산할 때 비용으로 인정되지만, 전세나 월세 계약 시 준 수수료는 그렇지 않습니다.
 
또한, 법에서 정한 금액 이상으로 준 수수료는 비용으로 처리되지 않을 수 있으니 주의가 필요합니다.
 

양도세 필요경비 항목 자본적 지출

 자본적 지출이란, 집의 수명을 연장하거나 가치를 높이기 위해 사용한 수리비를 의미합니다.
 
중요한 점은 자본적 지출로 인정받을 수 있는 항목들이 정해져 있다는 것입니다.
 
예를 들어, 새시 교체, 발코니 확장, 시스템 에어컨 설치, 배관 공사, 보일러 교체 등이 자본적 지출에 해당합니다. 하지만 도배, 싱크대, 장판, 욕실 수리 등 일반적인 인테리어 비용은 자본적 지출로 인정되지 않습니다.
 
자본적 지출 항목의 구체적인 내용은 국세청 자료를 참고하시면 도움이 됩니다.
 
자본적 지출에 해당하는 항목들은 카드 결제 등 증빙 자료를 잘 갖추어두는 것이 좋습니다.
 
2018년 개정된 규정에 따르면 증빙 자료가 없어도 계좌이체 내역이나 실제 공사한 사실을 입증하면 경비 처리가 가능하지만, 이는 쉽지 않으므로 증빙 자료를 준비하는 것이 안전합니다.
 
쉽게 말해, 집의 가치를 높이거나 수명을 늘리기 위해 큰돈을 쓴 경우, 이를 자본적 지출로 인정받아 세금을 줄일 수 있습니다. 다만, 인테리어처럼 일반적인 수리비는 인정되지 않으므로 주의가 필요합니다.
 
 

양도세 세율 최소 2년 이상 보유한 후에 매각하세요

양도세는 부동산을 얼마나 오랫동안 가지고 있었는지에 따라 세율이 달라집니다. 간단히 말해, 오래 보유할수록 세금이 줄어드는 구조입니다.
 
1년 미만 보유: 세율 70%
1년 이상, 2년 미만 보유: 세율 60%
2년 이상 보유: 기본 세율 적용

양도세 보유기간에 따른 적용 세율

 
이 높은 세율은 주택 분양권을 산 사람들이 단기간에 되팔지 않고, 실제로 거주 목적으로 등기를 하도록 유도하기 위한 것입니다.
 
기본 양도세율은 6%에서 45%까지 다양합니다. 이 세율은 과세표준, 즉 얼마나 많은 수익을 올렸느냐에 따라 달라집니다. 과세표준이 높을수록 세율도 높아지는 '초과 누진세율' 방식을 따르는데, 이는 소득이 많을수록 더 많은 세금을 내게 하여 공평하게 세금을 부과하기 위한 목적입니다.
 
기본 세율은 부동산을 최소 2년 이상 보유한 후 매각할 때 적용됩니다. 이 경우 거주 요건은 필요 없으며(비과세 혜택을 받지 않는 한), 주택, 조합원입주권, 토지, 상가 분양권 등 모든 종류의 부동산에 해당합니다.

양도세 과세표준에 따른 기본세율 표

양도세 과세표준 기본세율

 

양도세 절세방법 마무리

양도세를 절약하는 방법에 대해 정리해 드리겠습니다.
 
양도세를 줄이려면 양도세 과세표준에서 '필요경비'를 최대한 많이 인정받는 것이 중요하고, 세율을 낮추려면 '최소 2년 이상 보유'하는 것이 핵심입니다.

양도세 절세 방법 핵심

 
 
이를 바탕으로 양도세를 계산할 때 가장 중요한 요소는 바로 '양도차익'입니다.
 
마지막으로 양도세 계산 과정을 살펴보겠습니다.
 
1. 양도차익 계산: 양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비
양도가액에서 취득가액과 필요경비를 공제하여 양도차익을 계산합니다.
 
2. 양도소득금액 계산: 양도소득금액 = 양도차익 - 장기보유특별공제액
양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제하여 양도소득금액을 계산합니다.
 
3. 과세표준 계산: 과세표준 = 양도소득금액 - 기본공제
양도소득금액에서 양도소득 기본공제를 공제하여 과세표준을 계산합니다.
 
4. 산출세액 계산: 산출세액 = 과세표준 x 세율
 
보기 좋게 그림으로 아래와 같이 정리했습니다. 참고 바랍니다.

양도세 계산과정

 
지금까지 설명드린 내용을 이해하기 어려우실 수도 있지만, 몇 번이고 반복해서 읽어보시면 큰 도움이 될 것입니다. 이를 통해 양도세 절세 방법을 잘 이해하고, 누군가 물어봐도 자신 있게 답할 수 있는 재테크 고수가 되시기를 바랍니다.
 
본 포스팅은 지극히 개인의 주관적인 견해와 학습을 바탕으로 작성된 것으로 어떠한 불법 복제 및 펌을 금지합니다.
 
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