매매가격지수, 전세가격지수 전월세율 상관관계 - 부동산 투자지표

안녕하세요. 지금 이 순간도 힘차게 나아가고 있는 경제 지식 전파 소입니다. 오늘은 부동산 투자를 하기에 앞서 꼭 알아야 하는 필수 용어 및 개념 중 정말 중요한 것을 골라서 포스팅을 하고자 합니다.

 

매매가격지수와 전세가격지수란 무엇이고 전원세율과의 상관관계에 대해 살펴보도록 해보겠습니다. 부동산 시장을 예측하는 중요한 지표 중 하나이자 투자 포인트를 잡을 수 있기 때문에 꼭 이해하시는 것을 추천드립니다.

 

 

매매가격지수란

 

 

매매가격지수란 어느 한 시점 아파트 평균 매매 가격을 기준으로 삼고 기준보다 높으면 상승 그리고 낮으면 하락 정도를 쉽게 할 수 있도록 측정한 값입니다. 이때 기준 값은 100으로 합니다.

 

해당 지표를 측정하고 발표하는 곳은 2군데가 있습니다. 바로 한국감정원과 KB리브온입니다.

 

참고로 한국감정원은 부동산 관련 역할을 맡고 있는 국가 공인 기관으로 매주, 매달 주택가격동향조사를 진행하여 발표합니다. 그렇기 때문에 공공의 통계라고 흔히들 얘기하고 정부에서 주로 이용합니다. KB리브온은 민간의 통계로 한국감정원과 마찬가지로 전국주택시장 관련 여러 지표를 발표하고 있습니다.

 

두 기관이 기준으로 잡는 시점이 다르고 표본수에도 차이가 있어 민간 단체와 정부가 서로 유리한 통계를 쓰곤 합니다. 

 

아래 그림은 KB리브온에서 확인 할 수 있는 월간 아파트 매매가격지수입니다.

 

 

 

KB부동산 데이터허브 아파트 매매가격지수 데이터

 

 

2022년 1월이 기준시점이고 그때 기준 값이 100입니다. 2023년 1월 매매지수 값이 94.724로 22년 1월과 비교했을 때 23년 1월 전국 아파트 평균값이 약 5.3% 하락했다는 것을 할 수 있습니다. 즉, 지수가 100 미만이면 하락 지수가 100 이상이면 상승했다는 것을 의미합니다.

 

매매가격지수는 경기 후행 지수의 성격을 가지고 있습니다. 왜냐하면 경기 순환에 후행하여 변동하기 때문입니다. 같은 말이지만 다르게 표현하자면 경제 상황(전)에 따라 매매심리(후)가 달라지기 때문에 후행 지수라고 표현을 합니다.

 

부동산 규제가 풀리고 공급이 풀리고 금리가 적정선으로 유동성이 풍부한 부동산 상승기에는 매매심리가 상승합니다. 하지만 공급물량이 넘쳐나고 금리가 높아 대출이자에 대한 부담감이 높은 부동산 하락기에는 매매심리가 하락합니다.

 

 

전세가격지수란

 

 

전세가격지수란 어느 한 시점 아파트 평균 전세 가격을 기준으로 삼고 기준보다 높으면 상승 그리고 낮으면 하락 정도를 쉽게 할 수 있도록 측정한 값입니다. 이때 기준 값은 100으로 합니다.

 

아래 그림은 KB리브온에서 확인 할 수 있는 월간 아파트 전세가격지수입니다.

 

기준시점은 2022년 1월이고 값은 100입니다. 예를 들어서 22년 12월 지표값이 95.849라면 22년 1월에 비해 전국 전세가격평균이 약 4.1% 하락했다는 것을 의미합니다.

 

전세는 경기 선행 지수라고 표현을 하곤 합니다. 그 이유는 매매는 실수요자와 투자가 섞여 있는 반면에 전세는 100% 실수요자 시장입니다. 또한 경기 상황에 상대적으로 덜 영향을 받기 때문에 매매보다는 심리적으로 받는 영향이 덜합니다. 그래서 투자에 있어 활용되기 좋은 지표라고 할 수 있습니다. 수요예측을 할 수 있기 때문입니다.

 

 

KB부동산 데이터허브 아파트 전세가격지수 데이터

 

 

매매가격지수, 전세가격지수, 전월세 상관간계

 

 

매매지수, 전세지수와 전월세 상관관계는 아파트 사이클과 투자시점을 잡는 유용한 도구가 될 수 있습니다.

 

먼저 전월세란 간단하게 설명하자면 매매가 대비 전세가의 비율을 말합니다. 예를 들어 매매가 10억 아파트의 전세가가 5억이라면 전세가율은 50%입니다.

 

전세가율 변동은 하락 또는 상승이고 크게 아래 4가지 경우로 나뉩니다.

 

전세가율 상승

 

1. 전세가 상승폭이 매매가 변동폭보다 클 경우, 부동산 시장이 바닥권이고 상승장 전환시기에 주로 나타납니다.

 

2. 매매가 하락폭이 전세가 변동폭보다 클 경우, 부동산 시장이 하락장일 때 주로 나타납니다.

 

전세가율 하락

 

3. 전세가 하락폭이 매매가 변동폭보다 클 경우, 일시적으로 신규 분양 아파트 입주물량이 많을 때 주로 나타납니다.

 

4. 매매가 상승폭이 전세가 변동폭보다 클 경우, 부동산 시장이 상승장일 때 주로 나타납니다.

 

아래 그래프는 서울 전세가율과 매매지수, 전세지수를 하나의 그래프로 그려놓은 것입니다. 회색 막대그래프가 전세가율이고 파란색 꺾은선 그래프가 서울 매매지수, 주황색 꺾은선 그래프가 서울 전세지수입니다.

 

 

서울 전세가율, 매매가격지수와 전세가격지수 그래프

 

 

위의 그래프에서 2016년도까지 전세가율이 상승하고 있습니다. 상승하는 이유는 그래프에서 볼 수 있듯이 전세가격지수 상승폭이 매매가격지수 변동폭보다 더 높습니다. 2016년 중반에는 70%를 넘는 높은 전세가율을 보이고 있습니다. 

 

그리고 2022년 9월까지 전세가율이 전체적으로 하락을 하였는데요. 그 이유가 매매지수 상승폭이 전세지수 상승폭을 훨씬 앞지르고 있습니다. 부동산 시장 상승기였던 것입니다. 

 

부동산 투자시점을 잡는데는 앞으로의 공급물량, 금리 등 여러 가지를 종합적으로 보아야 합니다. 그리고 지금 설명하고 있는 지표들도 같이 봐야 합니다.

 

해당 지표로만 투자시점을 잡는다고 가정하면 전세가율이 일정수준 이상(70%, 지역마다 기준에 차이가 있습니다)이고 상승한 이유가 전세 수요 증가로 인한 상승이라면 바닥장에서 터닝포인트하는 시점으로 볼 수도 있습니다.

 

아래 그래프는 경기도 지수를 가지고 그려본 그래프입니다. 여러분이 연습 삼아 분석해 보시기 바랍니다.

 

 

경기 전세가율, 매매가격지수와 전세가격지수 그래프

 

부동산 지표 마무리

 

 

지금까지 설명한 지표를 활용하여 내집마련과 부동산 투자에 유용한 도구로 활용될 수 있고 위험 Risk를 줄일 수 있습니다. 물론 대내외적인 경기상황, 금리, 규제등 종합적으로 살펴야 하는 건 당연하며 해당 지표를 확인하는 것도 당연하다고 생각합니다.

 

여러분의 부동산 경제 지식에 도움이 되고자 작성한 포스팅이며 건승하시기를 바랍니다.

 

감사합니다.

 

해당 포스팅은 지극히 개인의 주관적인 해석으로 작성하였으며 참고용으로 활용하시고 본 내용을 활용한 어떠한 투자에 대한 책임이 없음을 밝힙니다.