전세가율 높으면? 낮으면? 의미, 계산, 그래프

안녕하세요. 오늘 하루도 열심히 경제적 자유를 향해 달려가고 있는 경제 지식 전파 소입니다.

 

오늘은 여러분에게 주거용 집을 마련하거나 아파트 투자를 할 때 중요한 기준이 되는 지표에 대해 포스팅하겠습니다.

 

 

전세가율 의미

 

 

전세가율 의미는 매매가 대비 전세가의 비율입니다. 예를 들어서 매매가 10억짜리 아파트의 전세가가 6억이라면 전세가율은 60%가 됩니다.

 

계산 방법은 전세시세를 매매시세로 나눈 비율입니다. 

 

전세가율 계산하는 방법

 

 

그렇다면 이 지표를 알아야 하는 이유는 무엇일까요. 그건 바로 부동산 시장을 쉽게 파악할 수 있는 강력한 도구이기 때문입니다. 부동산 하락장에서 전세가격이 버텨주어야 합니다. 그래야 매매가격이 더 떨어지지않고 매수심리가 살아날 수 있기 때문입니다.

 

전세가율은 2가지 경우로 나뉠 수 있습니다. 바로 상승하거나 하락하거나 입니다.

 

참고로 일반적인 경우는 매매가가 전세가 밑에 있습니다. 하지만 시장 상황에 따라서 전세가가 매매가 위에 있는 경우도 발생하는데요. 이러한 케이스를 소위 깡통전세라고 표현을 합니다.

 

전세가율 하락 낮으면?

 

하락하는 이유는 매매가격에는 변동이 적은데 전세가격이 떨어지거나 전세가격은 변동이 적은데 매매가격이 올라가는 경우입니다.

 

계산 방법이 전세가격을 매매가격으로 나누는 것이고 분모와 분자의 관계를 생각하면 당연한 계산이자 결과입니다.

 

1. 매매가격은 변동이 적은데 전세가격이 떨어지는 상황

 

일반적으로는 잘 나오지 않는 상황입니다. 지금까지 알려진 상황중에 규칙이 들어맞는 케이스는 신규 아파트 입주를 할 때뿐입니다.

 

신규 분양을 하고 입주시기가 다가오면 분양자는 잔금을 치뤄야 합니다. 그리고 잔금일자는 정해져 있습니다. 분양을 받아서 거주목적이 아닌 전세나 월세를 내놓는 경우 임차인으로부터 받은 보증금을 더하여 잔금을 치루는 경우가 많습니다.

 

아무래도 날짜가 정해져 있다보니 잔금일자가 다가올 수록 전세를 빨리 뺴야하는 상황에 놓입니다. 자금에 여력이 있어 버틸 수 있는 분들은 늦게 전세를 빼지만 자금여력이 없는 분들은 급매와 급전세로 돌아서기 마련입니다.

 

그렇게 때문에 일시적인 급전세와 급매매로 일시적으로 전세가격이 떨어지는 상황이 발생합니다.

 

하지만 시장전체에 미치는 영향은 미미하고 해당 동네의 전세값은 거래가 다 이루어지면 회복하는 경우가 대다수입니다.

 

2. 전세가격 변동은 적은데 매매가격이 올라가는 경우

 

이 경우는 부동산 경기가 상승장일 때 나타나는 경우입니다. 전세가격이 따라서 올라가긴 하지만 매매가격 상승을 따라잡지 못하기 때문에 매매가 대비 전세가 비율이 하락하는 것입니다.

 

부동산 시장이 호황이다라고 보시면 됩니다.

 

전세가율 상승, 높으면?

 

상승하는 상황은 매매가격은 변동이 적은데 전세가격이 올라가는 경우와 전세가격의 변동은 적은데 매매가격이 떨어지는 상황입니다. 

 

1. 매매가격 변동은 적은데 전세가격 올라가는 경우

 

현재까지 대한민국 사이클을 보았을 때 이와 같은 상황은 부동산 바닥 시점으로 이해하시면 됩니다. 이 시기에 가장 핵심은 공급 여부입니다. 하락이냐 바닥이냐는 앞으로 공급될 물량이 얼마나 남아있느냐에 따라 달라질 수 있습니다.

 

그 지역 미분양이 어느정도 해소가 되고 앞으로 다가올 공급 물량이 없거나 적은 상태에서 전세수요가 살아났을 때 매매가격과 전세가격은 서로 근접하게 됩니다. 이 타이밍이 바닥이고 투자 시점으로 볼 수 있습니다.

 

대표적인 예로 2013년 이후 부동산 상황입니다. 2013년은 전세값 고공행진의 해였습니다. 심지어 70주째 연속 상승하는 경우도 있었습니다.

 

 

서울 전세가율과 아파트 평균가격 관계 - 바닥권

 

 

위의 그래프는 2008년 12월부터 2022년 12월까지 서울 아파트 평균 가격과 전세가 비율 두가지를 그래프로 표현한 것입니다. 회색 막대그래프가 전세가 비율이고 수치는 오른쪽 0 ~ 80입니다. 초록색 꺾은선 그래프는 서울 아파트 평균 가격이고 왼쪽 수치는 20,000만원(2억) ~ 140,000(14억)입니다. 

 

매매가 대비 전세가 비율은 2008년부터 2016년까지 꾸준히 상승을 한 반면에 서울 아파트 평균 가격은 하락하거나 보합을 유지했습니다. 아파트 가격이 보합이거나 하락했다는 것은 거래가 잘 이루어지지 않는 다는 것을 반증합니다. 그리고 이 상황에서 전세가율이 상승했다는 것은 전세에 대한 수요가 많았다는 것입니다.

 

실제로 당시 금융위기 여파와 집값이 하락할 것이라는 분위기로 매매보다는 전세수요가 급증하던 시기였습니다.

 

전세 수요층 증가로 전세가격이 매매가격을 상승시키는 요인이 되었고  박근혜 정부의 4.1 부동산 정책으로 인한 강력한 규제 완화정책 그리고 금리인하로 인한 부동산 시장의 따뜻한 온기가 부동산 상승을 일으켰습니다.

 

2. 전세가격은 변동이 적은데 매매가격이 하락하는 경우

 

이러한 상황은 부동산 하락장일 때 나타나는 현상입니다. 물론 부동산 하락장에서는 전세가격도 같이 하락을 하곤 합니다. 하지만 전세가격 하락보다 매매가격 하락이 더 빠르고 가파르기 때문에 전세가율이 올라가게 되는 것입니다.

 

 

서울 전세가율과 아파트 평균가격 관계 - 하락장

 

 

위의 그래프는 2008년 12월부터 2013년 12월까지 서울 아파트 평균 매매가격과 전세가율을 나타낸 그래프입니다.

 

회색 막대그래프는 서울 전세가율이고 수치는 왼쪽 45,000만원(4억5천) ~ 56,000만원(5억6천)입니다. 주황색 꺾은선 그래프는 서울 아파트 평균가격이고 수치는 오른쪽 0 ~ 70입니다. 

 

하락장일때 상승을 하지만 상승 수치는 바닥권에 비해 높지 않습니다. 위의 그래프를 보아도 전세가율이 상승하고는 있지만 50 ~ 60 수준입니다. 전세가율만 보았을 때 바닥권이라고 볼 수 없기 때문에 그래프와 같이 아파트 매매가격이 하락을 하고 있다고 분석할 수 있습니다.

 

 

전세가율 마무리

 

 

전세가율이 100% 가까울수록 전세가와 매매가가 비슷하다는 것입니다. 시장 침체기에는 매매가격 하락이 전세가격 하락보다 크기 때문에 전세가율이 상승을 합니다.

 

이런 일이 벌어지는 것은 지금 집을 사면 집값이 떨어질꺼 같애서입니다. 급매물이 증가하고 팔리지 않으니 전세나 월세로 놓아 전세 물량은 증가를 하곤 합니다. 많은 분들이 부동산 하락장에 힘들어 하십니다.

 

부동산 투자는 분명 목돈을 가질 수 있는 좋은 투자처라고 생각합니다. 하지만 이러한 투자도 영끌이 아닌 본인의 자본과 소득 수준에 맞추어서 진행을 해야 한다고 생각을 합니다.

 

현재의 상황을 과거의 상황에 비추어 시장이 앞으로 어떻게 변할지 대응하는 의미에서 전세가율에 대해 포스팅 하였습니다.

 

여러분의 앞날에 큰 축복이 있기를 기원합니다.

 

본 포스팅은 지극히 개인적인 관점에서 작성을 하였으며 해당 내용으로 인한 어떠한 배상에 대한 의무가 없음을 밝힙니다. 불법 복제를 금합니다.